Hipotecas, ¿qué son? ¿y qué tipos existen?

Hoy vamos a desarrollar la materia de hipotecas, ¿qué son? ¿y qué tipos existen?

La hipoteca es un derecho real de garantía que se constituye para asegurar el pago de un préstamo. Es una de las herramientas más utilizadas para adquirir un inmueble y sirve para apalancarse, normalmente mediante bancos.

Sobre lo que es el apalancamiento y sus ventajas, hablaremos en algún episodio posterior, pues es una forma muy común entre los ricos e inversionistas de obtener un flujo de caja (cash-flow), por ejemplo en el mundo inmobiliario.

Volviendo al hilo de las hipotecas, existen tres tipos de préstamos según sus tipos de interés: hipotecas de tipo de interés variable, hipotecas de tipo de interés fijo e hipotecas mixtas.

  • Las hipotecas de tipo de interés variable: en estos préstamos pagaremos como intereses, el valor del Euríbor (suponiendo que estamos en la eurozona) + un diferencial constante que se negocia con el banco.

Es decir, los intereses se revisarán cada semestre/año fijando como intereses a pagar, el Euríbor del momento de la revisión + un diferencial. De esta manera, durante toda la vida de la hipoteca. Por consiguiente, las cuotas serán variables…

 

  • Las hipotecas de tipo de interés fijo: Se les aplica un tipo de interés fijo o constante en toda la vida del préstamo, por lo tanto, el parámetro Euríbor no influye. Es un valor constante que se negocia con el banco, pero suele ser mayor que el diferencial de las hipotecas variables.

La cuota no variará con el tiempo y de este modo nos olvidaremos de los cambios que pueden ocasionar las subidas del Euríbor y subidas de inflación…

 

  • Hipotecas mixtas: Combinan los dos tipos de préstamos anteriores, por ejemplo teniendo los tipos de interés fijo en los primeros años y variable en los siguientes.

Por ser una mezcla de las dos anteriores, no significa que se cojan las ventajas de las dos hipotecas comentadas. Si el préstamo se adquiere en un momento inadecuado puede envolver las desventajas de las dos hipotecas predichas, tal y como os explicaré en la próxima entrega.

 

LA FRASE DEL DÍA: ROBERT G. ALLEN

¿CUÁNTOS MILLONARIOS CONOCES QUE SE HAYAN HECHO RICOS INVIRTIENDO EN CUENTAS DE AHORRO?

La mayoría de las personas invierten sus ahorros en los depósitos o cuentas de ahorro, perdiendo el potencial de ganancia que pudieran tener diversificando en activos financieros, activos inmobiliarios o negocios propios que generan ingresos pasivos.

Invirtiendo en estos productos donde la mayoría de las personas dejan el dinero a los bancos, lo único que consiguen es perder el poder adquisitivo y prestarle el dinero al banco casi de forma gratuita para que ellos saquen mayores rendimientos…

¿Cómo saber si una vivienda es cara o es barata?

Ciudad

El cálculo del valor real de un inmueble se debe realizarlo con los criterios estrictamente económicos, dejando a un lado el gusto o las apetencias personales. No pienses que “esta vivienda es la casa de mis sueños”, “me he quedado enamorado de este apartamento”, “no hay mejor opción y está muy barata”… la compra hay que realizarla de modo más racional y menos emocional.

Vivimos en un mundo donde hay una saturación de información impresionante, nos bombardean con mucha información todos los días y se pueden escuchar frases como las siguientes: “los pisos están subiendo y hay que comprar ahora que están baratos”, “la vivienda no bajará más”, “los tipos de interés están muy bajos y se pueden obtener buenas hipotecas”, “vivir de alquiler es echar el dinero”… pero realmente ¿sabemos lo que es barato o caro? ¿tenemos criterios para evaluar si un inmueble es barato? ¿es barato o caro comparando con qué? ¡Descríbeme lo que es barato!

casas adosadas
Casas adosadas con paneles solares

Para evaluar si el precio de un inmueble es caro o barato necesitamos los siguientes datos:

1.- El dinero que sacaría si alquilara mi inmueble (ganancias brutas al año)

2.- Los gastos de mantenimiento (derramas, el impuesto IBI, los gastos de comunidad, seguros de vida, seguro del hogar…)

3.- Los impuestos / gastos de la compraventa (ITP o IVA, Registro, Notaría, constitución de la hipoteca si lo necesitara, la comisión inmobiliaria…).

ITP = Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales

IVA = Impuesto sobre el valor añadido

4.- El valor del piso de la compraventa.

 

Y la fórmula que vamos a aplicar es la siguiente:

 

A continuación, vamos a realizar un ejemplo:

  • Un piso que vale 200000 euros (de segunda mano); que se alquila por 700 euros al mes.
  • IBI = 280 euros/año
  • Seguro de vida = 250 euros/año
  • Seguro del hogar = 260 euros/año
  • Gastos de Comunidad = 35 euros/mes
  • ITP (entre 4% y 10% del valor piso compraventa)
  • Gastos de la compraventa (2-3% valor piso compraventa)

 

El valor 30 significa que la inversión necesita, 30 años de ganancias en alquiler para poder pagar/amortizar el piso.

  • El valor 19 es la media histórica del mercado inmobiliario español
  • El valor 33 se obtuvo en la época de la burbuja inmobiliaria en el año 2007 (los alquileres eran bajos comparando con lo que valían los pisos)
  • Si el valor es menor de 15, se empieza a catalogar como una buena inversión
  • Si el valor es menor de 10 es muy buena compra.

 

De la misma manera, se puede hacer el cálculo contrario. Suponiendo un factor de 15 y un piso con las características del ejemplo anterior, ¿cuánto debería costar el inmueble?

X = 102000 euros

 

Está formula se puede utilizar con todo tipo de inmuebles; oficinas, garajes, apartamentos, terrenos…

Comentar del mismo modo, la importancia de meter los intereses de la hipoteca en caso de pedir un préstamo, en los gastos de la inversión.

Eso es todo amigos, amigas, coged un papel y lápiz y empezad a hacer cálculos para ver si los inmuebles que estáis mirando son ¡caros o baratos!

La situación del sector inmobiliario español – Primer trimestre del año 2017

vivienda de colores

En el artículo de hoy vamos a charlar sobre la evolución de los precios de la vivienda desde el primer trimestre del año 2016 hasta el primer trimestre del año 2017. Interanualmente la vivienda sube un 2.7% impulsada por las islas Canarias, las Baleares y las capitales…

Tampoco os quiero aburrir con números y porcentajes, solo me gustaría plasmar en una foto la situación actual del mercado inmobiliario español y propinaros algunos datos significativos. Me gustaría que el video sea ameno…

Para empezar, podemos comentar que han pasado 10 años desde el estallido de la burbuja.

Edificios altos
Edificios residenciales

El mayor incremento se ha observado en las islas Baleares y Canarias con un crecimiento de 7% desde marzo del año pasado y en las capitales y grandes ciudades un 5.5%. Además, se ha notado una escalada del 2% en la Costa Mediterránea.

Pero no es oro todo lo que reluce… en las áreas metropolitanas y el resto de municipios han seguido menguando sus respectivos precios por metro cuadrado.

En definitiva, el sector ha empezado a dar señales de vida, pero los precios todavía siguen muy por debajo del pico del año 2007.

A pesar de que existen mejores perspectivas futuras, señalar que tenemos dos diferentes velocidades de crecimiento de los precios en España. Imaginaros que dibujamos una línea diagonal desde Galicia hasta Murcia, pues en las comunidades que se encuentran debajo de la línea los precios siguen disminuyendo con la excepción de Madrid. Así mismo, en las demás comunidades los precios se han estabilizado o empiezan a subir.

Si miramos los números con lupa podemos apreciar lo siguiente. Las comunidades más caras siguen siendo Euskadi, Madrid, luego Baleares y Cataluña. En Euskadi por el metro cuadrado se pagan 2478 euros actualmente, en Madrid 2332 euros, 2060 euros en las islas Baleares y en Cataluña no llega a los 2000. Dicho lo anterior, las comunidades más baratas son Castilla la Mancha con 866 euros por metro cuadrado, Extremadura con 932 euros por metro cuadrado y Murcia donde el metro cuadrado está valorado en 1005 euros.

Comentar que estos datos están recogidos desde diferentes periódicos y portales inmobiliarios. Son orientativos.

En cuanto al mercado hipotecario, se ha observado un cambio radical en muy poco tiempo. La firma de hipotecas está en máximos de los últimos 5 años y cada vez se firman más hipotecas a tipo de interés fijo. La  concesión de hipotecas sigue subiendo pero si hacemos un análisis más pormenorizado nos damos cuenta de que el crédito se está concediendo de una forma controlada respecto al año 2007. El 36.8% de los créditos se han registrado a tipo fijo (estamos en cifras records).

LA FRASE DEL DÍA:  BENJAMIN FRANKLIN

UNA INVERSIÓN EN CONOCIMIENTOS PAGA LOS MEJORES INTERESES.

 

 

 

¿Es mi casa / vivienda un activo?

casas de colores

Buenos días a todos, bienvenidos otro día más a este blog donde se trata todo lo relacionado con el mundo inmobiliario, sobretodo el  español. Aquí tratamos de técnicas que utilizan de compra y venta las inmobiliarias como particulares, noticias del sector en general, todo lo que tengas que saber sobre el sector inmobiliario, y muchas cosas más.

En el post de hoy vamos a tratar el tema de si tu casa es un activo o un pasivo. Tener una vivienda es un sueño cumplido para mucha gente y es el costo más elevado de la vida para muchas personas. Ellos trabajan duro y ahorran mucho para adquirir un inmueble y normalmente el bien raíz representa la mayor parte del patrimonio neto de una familia.

Cuestiones como la ubicación de la casa, el entorno y el tipo de vivienda determinara tu estilo de vida para siempre, por lo tanto la compra de un inmueble hay que estudiarlo bien.

No se puede afirmar siempre que una vivienda sea una buena inversión, ya que depende mucho del precio del momento, la inflación, los tipos de interés, la oferta y la demanda del momento y la situación económica y demográfica del país.

Cuando compramos un inmueble, vienen asociados muchos gastos como el mantenimiento, reparaciones, impuesto de bienes inmuebles que se paga todos los años, la cuota de la comunidad y la cuota de la hipoteca…

Muchas personas que no está educado financieramente piensan que su casa es un activo, pero nos tenemos que hacer esta pregunta: ¿tu casa mete dinero en tu bolsillo o saca dinero? Si tú vives en tu casa y tienes que pagar una hipoteca, podemos decir que tu inmueble te saca el dinero, por lo tanto es un pasivo. Sin embargo, si tienes un inmueble en propiedad que esté alquilado, ese inmueble te genera dinero, te mete dinero en el bolsillo. Entonces sí que será un activo.

Es muy importante diferenciar entre un activo y un pasivo. Ocurre lo mismo con un coche, si tienes un coche propio que lo utilizas tú solo, será un pasivo porque te saca dinero, sin embargo si tienes un coche en alquiler que te genera rentas, podemos decir que tu coche es un activo para ti.

Espero que se haya quedado claro el primer concepto que he explicado en el primer post de este canal “tu crecimiento inmobiliario”.

La frase del día: Robert Kiyosaki

En la vida real, la gente más inteligente es la que comete errores y aprende de ellos.

En el colegio y en la universidad, la gente más inteligente es la que no comente errores.

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