¿Cómo saber si una vivienda es cara o es barata?

El cálculo del valor real de un inmueble se debe realizarlo con los criterios estrictamente económicos, dejando a un lado el gusto o las apetencias personales. No pienses que “esta vivienda es la casa de mis sueños”, “me he quedado enamorado de este apartamento”, “no hay mejor opción y está muy barata”… la compra hay que realizarla de modo más racional y menos emocional.

Vivimos en un mundo donde hay una saturación de información impresionante, nos bombardean con mucha información todos los días y se pueden escuchar frases como las siguientes: “los pisos están subiendo y hay que comprar ahora que están baratos”, “la vivienda no bajará más”, “los tipos de interés están muy bajos y se pueden obtener buenas hipotecas”, “vivir de alquiler es echar el dinero”… pero realmente ¿sabemos lo que es barato o caro? ¿tenemos criterios para evaluar si un inmueble es barato? ¿es barato o caro comparando con qué? ¡Descríbeme lo que es barato!

casas adosadas
Casas adosadas con paneles solares

Para evaluar si el precio de un inmueble es caro o barato necesitamos los siguientes datos:

1.- El dinero que sacaría si alquilara mi inmueble (ganancias brutas al año)

2.- Los gastos de mantenimiento (derramas, el impuesto IBI, los gastos de comunidad, seguros de vida, seguro del hogar…)

3.- Los impuestos / gastos de la compraventa (ITP o IVA, Registro, Notaría, constitución de la hipoteca si lo necesitara, la comisión inmobiliaria…).

ITP = Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales

IVA = Impuesto sobre el valor añadido

4.- El valor del piso de la compraventa.

 

Y la fórmula que vamos a aplicar es la siguiente:

 

A continuación, vamos a realizar un ejemplo:

  • Un piso que vale 200000 euros (de segunda mano); que se alquila por 700 euros al mes.
  • IBI = 280 euros/año
  • Seguro de vida = 250 euros/año
  • Seguro del hogar = 260 euros/año
  • Gastos de Comunidad = 35 euros/mes
  • ITP (entre 4% y 10% del valor piso compraventa)
  • Gastos de la compraventa (2-3% valor piso compraventa)

 

El valor 30 significa que la inversión necesita, 30 años de ganancias en alquiler para poder pagar/amortizar el piso.

  • El valor 19 es la media histórica del mercado inmobiliario español
  • El valor 33 se obtuvo en la época de la burbuja inmobiliaria en el año 2007 (los alquileres eran bajos comparando con lo que valían los pisos)
  • Si el valor es menor de 15, se empieza a catalogar como una buena inversión
  • Si el valor es menor de 10 es muy buena compra.

 

De la misma manera, se puede hacer el cálculo contrario. Suponiendo un factor de 15 y un piso con las características del ejemplo anterior, ¿cuánto debería costar el inmueble?

X = 102000 euros

 

Está formula se puede utilizar con todo tipo de inmuebles; oficinas, garajes, apartamentos, terrenos…

Comentar del mismo modo, la importancia de meter los intereses de la hipoteca en caso de pedir un préstamo, en los gastos de la inversión.

Eso es todo amigos, amigas, coged un papel y lápiz y empezad a hacer cálculos para ver si los inmuebles que estáis mirando son ¡caros o baratos!