¿QUÉ ES EL APALANCAMIENTO?

Una de las herramientas más importantes para lograr ingresos pasivos y aumentar el flujo de caja (incrementar sus ingresos) es aprender a utilizar el dinero de otras personas para apalancar su idea o negocio.

 

Con el dinero que pertenece a otras personas, usted tendrá la capacidad de controlar mayor cantidad de activos y ello le permite aumentar el flujo de efectivo más rápido que si solo utilizará su propio dinero. Por consiguiente, por extraño que pueda sonar, aprender a utilizar adecuadamente dinero que no es suyo, es esencial para la libertad financiera.

La manera más fácil de entender el poder del apalancamiento, es visualizar un parque en donde los niños juegan en el conocido juego de sube y baja. Un crío se sienta en un extremo y el otro en el extremo contrario. Los niños de aproximadamente el mismo peso corporal, pueden levantarse fácilmente empujándose del suelo con sus pies. Pero incluso los críos más pequeños pueden fácilmente levantar niños más grandes por el factor de palanca.

 

Lo mismo ocurre cuando intentamos levantar un elemento pesado con nuestras propias manos desde el suelo, o cuando utilizamos una palanca o una barra que se apoya sobre un punto destinada a vencer una fuerza mediante la aplicación de otra fuerza, para poder levantar el peso inicial.

 

A eso le llamamos el apalancamiento y funciona de la misma manera con la inversión. Es la capacidad de mover grandes inversiones, usando el dinero de otras personas. Sabiendo utilizar el apalancamiento de forma adecuada, algunas personas se hacen prósperas y los que no saben utilizarlo, se mantienen en la misma situación constantemente.

 

Un ejemplo simple y conocido del apalancamiento es el siguiente: imagine a una persona que cuenta con 20.000 euros en su flujo efectivo. Él podría invertir sus 20.000 euros en la bolsa, en diferentes fondos de inversión o directamente en la inmobiliaria, por ejemplo, comprando un garaje o una línea de parking. De esta manera, controlaría 20.000 euros en activos que le generaría X dinero de intereses o rentas.

 

Ahora imagine que con la entrada de los 20.000 euros, en un banco le conceden un crédito o una hipoteca de hasta 80% de la tasación de un inmueble valorado en 100.000 euros. El apalancamiento es de 5/1 (con 20.000 euros, ha adquirido un activo de 100.000 euros). De esta manera, controlaría un activo de 100.000 euros y esto le puede generar flujos de efectivo mucho más grandes que un activo de 20.000 euros.

 

Otro ejemplo del apalancamiento es la oportunidad que ofrecen muchos brokers para invertir en mercado de divisas, en las plataformas de Forex o en CFDs. Digamos que con una cantidad mínima por ejemplo de 100 euros, le dejan especular hasta con 2000 euros si está apalancado por 20/1. Pero tampoco vamos a entrar mucho en este tema, ya que no es el objetivo de este canal de YouTube.

 

En los ejemplos anteriores hemos plasmado la idea del apalancamiento. Hay que tener en cuenta que el apalancamiento así como puede ayudarle, también puede hacerle daño o causar pérdidas si no se utiliza correctamente. El apalancamiento financiero se debería utilizar solamente para comprar activos (en el episodio 1 de este canal ya se explicó la diferencia entre un activo y un pasivo) y para invertir en proyectos que generen mayores ganancias que las tasas que nos cobrará la entidad financiera por el crédito prestado.

 

El término de apalancamiento también se puede utilizar en otros ámbitos como las herramientas disponibles de distribución de información y marketing online. Las plataformas Facebook, LinkedIn y YouTube nos dan la opción de apalancarnos gratuitamente en ellos, para construir un negocio o una tienda online desde un precio muy bajo comparando con lo que valía hace unos años…

 

Por último, se puede destacar el apalancamiento entre personas o contactos. Si desea desarrollar algún hobby, tocar algún instrumento musical o aprender a pintar por ejemplo, puede apalancarse en un mentor o alguien que haya llegado al lugar donde usted quiera llegar. Apoyándose en esa persona el camino será más fácil y más fiable.

Burbuja inmobiliaria: 8 frases que se han convertido en mentira

En la última burbuja inmobiliaria de España, fueron muchos políticos, banqueros, empresarios incluso personas comunes de la calle, los que alimentaron la idea errónea de que “la vivienda nunca baja”.

Junto a esta frase, se repitieron muchos otros tópicos para que muchas personas se lanzaran a comprar inmuebles incluso en el punto álgido de los precios. En este vídeo vamos a recordar ocho de estas frases, cuáles con el tiempo se han quedado obsoletas y se han convertido en mentira.

Quien no comprara una vivienda era considerado tonto, por gran parte de la sociedad.

Ni todos los que compraron casa a lo largo de las últimas décadas tomaron una decisión equivocada, ni todos los que vivan de alquiler toda su vida estarán ante la decisión idónea. No hay verdades absolutas.

A continuación, vamos a repasar estas frases inmobiliarias o pensamientos erróneos:

1) “Alquilar es tirar el dinero”

Los que optaron por vivir en alquiler los últimos años de la burbuja española, han visto cómo han caído los precios de compra y de alquiler en el último periodo.

Muchas familias han visto la caída de la valoración de su vivienda hasta 50% en muchos casos, perdiendo miles de euros que ahora tendrían, de haber vivido de alquiler.

2) “El precio de la vivienda nunca baja”

Desgraciadamente para muchos, esta ha sido la gran mentira de las últimas décadas. Ahora suena a chiste, pero durante años fue grabada a fuego en la mente de casi todos los españoles.

El tiempo ha demostrado que la vivienda, como cualquier inversión, puede caer y mucho.

3) “No voy a vender por menos de lo que me costó”

Esta frase ha sido motivo de bancarrota para muchas familias, que por no vender hace algunos años por debajo del precio de coste se han visto condenados al embargo de su vivienda.

Bajar el precio es un paso duro porque supone reconocer un error, pero es también necesario si se quiere vender la vivienda. Siempre es mejor equivocarse una vez y rectificar, que equivocarse dos veces.

4) “La vivienda siempre sube a largo plazo”

Es cierto, que en numerosos países la vivienda siempre ha acabado recuperándose de crisis anteriores, pero también es cierto que existen países donde el precio de la vivienda no se ha recuperado después de grandes burbujas, como en Japón.

Por consiguiente, esta frase es otro mito.

5) “Nunca se verán rebajas del 30% o del 40%, antes se lo regalo al banco”

Esta frase y varios enunciados parecidos se escucharon del lobby inmobiliario español, g-14 que agrupa las principales inmobiliarias cotizadas.

Con los datos estadísticos ya se han confirmado esas bajadas o mayores bajadas, en muchas áreas.

6) “No voy a vender por menos de la hipoteca”

Hay pisos semejantes en el mercado a precios muy diferentes, ya que quizás uno abrió una hipoteca por el 80% del precio del bien raíz y ha ido amortizando, y otro por el 120% y apenas ha quitado hipoteca. Esto hace que a uno le quede poca hipoteca y pueda ser más competitivo en el precio y el otro no.

Sin embargo, muchas personas han vendido por debajo del precio de la hipoteca porque han visto que el precio podría bajar más y mejor quitarse gran parte de la deuda que seguir con todo encima. Sentarse a analizar la situación y hablar con el banco de forma clara es la mejor solución.

7) “Dan hipoteca a todo el mundo”

Durante años, primero se elegía la casa y luego simplemente se firmaba la hipoteca. Era un proceso casi automático.

Sin embargo, la bola se hizo demasiado grande, los precios dejaron de subir y empezó el derrumbe. A día de hoy, conseguir una hipoteca es más difícil, hay que tener ahorros, comprar una casa a bajo precio y unos salarios recurrentes y asegurados.

8) “Mete los gastos, el coche y los muebles en la hipoteca”

Igual que había hipotecas para todos, también hubo hipoteca para todo. El grifo del dinero estaba abierto de forma constante y se formalizaron hipotecas muy por encima incluso del valor de la vivienda. Eran las hipotecas al 120% del valor del piso, donde además de la vivienda podías meter los gastos de la compra, el coche y los muebles.

Ahora, hay veces que ni por el 80% del precio de la vivienda se obtiene financiación y se obliga a los compradores a poner más dinero de su bolsillo.

QUE EL DINERO TRABAJE PARA TI: Todo empieza en el ahorro

Libertad financiera

Muchos problemas económicos no se explican por la falta de ingresos sino por la indisciplina en los gastos y la incapacidad del ahorro. Los comentarios limitantes y el entrenamiento mental que hemos recibido durante muchos años, es lo que nos hace mantener en esa situación.

Muchísimas personas se encuentran en la carrera de la rata, tal y como lo explicamos en el episodio 5 de este canal. La muchedumbre sale todos los días de casa para ganar algo que no sabe cómo se utiliza.

La falta de ahorro de las personas, proviene de los hábitos de consumo y la falta de conocimiento de cómo administrar sus ingresos. Nuestra abundancia o prosperidad, no depende solamente de nuestros ingresos sino de la forma en que los administramos. Lo importante no es lo que se gana, sino cómo se gasta.

Al contrario de lo que hacían nuestros abuelos, nuestra sociedad moderna actual se fundamenta en el consumismo masivo. Con infinidad de productos y servicios a nuestro alcance, parece fácil adquirir todo lo que queramos con una tarjeta de crédito o con una sola firma. Pero detrás de ello, siempre habrá alguien que se estará enriqueciendo a costa nuestra, con las deudas que nosotros creamos.

Que esto no suceda es nuestra responsabilidad, es vuestra responsabilidad.

La riqueza es lo que acumulas, no la capacidad de compra que tienes cuando vas a una tienda. Puedes tener un buen ingreso (un buen sueldo), pero también gastarlo todo y ningún banco nos dará un crédito si somos poco ahorradores, aunque tengamos sueldos considerables.

Siempre podemos observar a la gente que viaja en coches de alta gama, que hablan de su último viaje exótico y comentan la última compra que hicieron. Son buenos generadores de dinero, pero malos acumuladores, a no ser que antes hayan creado activos para pagar esos gastos.

¿Quieres saber si eres rico? Entonces pregúntate cuanto tiempo eres capaz de sobrevivir sin el sueldo, teniendo en cuenta los ahorros que tienes y los ingresos diferentes al salario que obtienes. El salario no cuenta. Las personas mentalmente ricas pueden sobrevivir años.

¿Quieres saber cómo conseguir independencia financiera, sin tener que estar obligado a trabajar por un sueldo? Para ello tenemos que empezar a cambiar nuestros hábitos de consumo, tengas los ingresos que tengas. El secreto no está en cuanto ingresas, sino en cuanto acumulas e inviertes.

Intenta comprar objetos que mantengan el valor en el futuro (inmuebles, ciertas joyas, algunos relojes…) y piénsalo bien cuando estés a punto de comprar algo que pierda su valor en poco tiempo (coches, armarios de baja calidad…), porque son las compras de ese tipo que te harán perder el dinero.

La mayoría de la gente que tiene buenos ingresos y son pobres acumuladores, viven con coches de lujo y les gusta aparentar lo que no tienen. Inconscientemente han optado por no acumular, pero sí gastar todo el dinero, disfrutando al máximo según lo que les permite su sueldo. Con ello intentan aparentar un estatus social de éxito al tener hábitos de consumo muy altos.

El dinero no te da seguridad, lo que te da seguridad es lo que sabes hacer con el dinero.

Nos educan para ganar y gastar. Tú vas a gastar el dinero obtenido con el trabajo duro, comprando unas zapatillas nuevas, un iPad nuevo, una televisión nueva, un carro o coche nuevo… por ello sacan móviles nuevos cada año, para que siempre tengas que comprar el último y mejor móvil.

Muchos futbolistas famosos y actores/actrices han terminado muy mal y arruinados por falta de disciplina de ahorro y malos hábitos de consumo.

Pero no digo que tengamos que ser avaros, austeros y no disfrutar de la vida. Cuando hago referencia a la gente que piensa con mente millonaria, me refiero a las personas que saben gozar la vida y obtener una consolidación económica a la vez.

Comprenden que una vida llena de deudas y adicta al consumismo, les hará girar en un espiral interminable de dependencia.

 

LA FRASE DE LA SEMANA: ZIG ZIGLAR

No es lo que tú tienes, sino como usas lo que tienes lo que marca la diferencia.

Esta frase está relacionada con lo que hemos comentado en el vídeo de hoy. Puede que tengas oportunidades delante de ti y no las aprecies. En el mundo actual, es lo que le sucede a muchas personas.

Ten imaginación y empieza a mirar alrededor tuyo, si hay algo que le puedas añadir valor, sacarle provecho  o reutilizarlo.

En el ámbito inmobiliario, puede que tengas una habitación vacía en tu apartamento, que tu familia tenga unos terrenos rústicos que no se están utilizando para nada o que tengas un trastero cerrado. Son oportunidades que se pueden aprovechar para rentar, por ejemplo.

Preguntas al propietario: PARTE 2

Muchas veces cuando visitamos un inmueble o cuando le llamamos al propietario (o el agente inmobiliario) para preguntar por un piso, no solemos saber qué preguntar.

Nos fijamos en los colores de las paredes, en la distribución de la casa, si hay que reformar alguna parte del inmueble y en poco más…

En el episodio anterior, iniciamos una lista de 20 preguntas para formularle al propietario o al agente inmobiliario y tener una visión general más detallada sobre el inmueble. Ahora, vamos a continuar con la lista, para añadir 20 enunciados más.

 

A continuación, enumeraremos las cuestiones:

  • ¿Cuánto se paga como gastos de comunidad o de mantenimiento?
  • ¿Cuántos vecinos hay por planta?
  • Si el edificio tiene un administrador de fincas y cuál es su contacto.
  • ¿Cuánto se paga por IBI (impuesto de bienes inmuebles) al año?
  • Si habría que reformar alguna parte del bien raíz.
  • Si el piso ha tenido problemas de humedad alguna vez.
  • Si se espera alguna derrama o contribución extraordinaria en los próximos meses o años.
  • Si para la calefacción, agua caliente y la cocina funciona el suministro del gas natural o sin embargo, utiliza la energía eléctrica. El suministro de gas natural es más barato.
  • ¿Están dados de alta la luz, agua y gas?
  • ¿Tiene el sistema del aire acondicionado instalado en la vivienda?
  • Si el apartamento se queda amueblado o no.
  • Si el inmueble ha estado alquilado con antelación y en caso afirmativo, por cuanto ha sido.
  • Si el bien raíz consta de terraza o balcón.
  • En caso de tener una terraza o balcón, si la inclinación o la caída para la expulsión del agua, está adecuadamente construida. Pues si no está bien construido puede generar problemas de humedad a largo plazo.
  • Si justo debajo del inmueble, se encuentra alguna clínica dental, bar o negocio.
  • Si el precio es negociable.
  • ¿Cuánto tiempo lleva en venta el inmueble?
  • Si ha recibido muchas visitas y si le han hecho alguna oferta por la vivienda. ¿Qué oferta se ha realizado?
  • ¿Por qué se vende el inmueble?
  • Si el inmueble consta de algún servicio añadido como portero, piscinas, pistas de tenis…

Aquí tenéis las últimas 20 preguntas que se les puede formular a los agentes inmobiliarios y propietarios particulares. Espero que os sirva para vuestras futuras visitas a los pisos o inmuebles. Por favor, si se te ocurre alguna pregunta más, déjalo abajo en los comentarios para que podamos recopilarlas poco a poco y preparar una tercera parte de este post.

 

LA FRASE DE LA SEMANA: Abraham Lincoln

“Dame seis horas para cortar un árbol y pasaré las primeras cuatro afilando el hacha”

Qué frase más sabía, lo importante no es conseguir sacar adelante tus tareas y cumplir tus objetivos a base de trabajar muchas horas sin planificación previa. Lo realmente efectivo es emplear el tiempo suficiente, inicialmente en planificar las tareas, adquirir los conocimientos y afinar los objetivos.
Puede parecer un desperdicio emplear tanto tiempo en preparativos, pero esta inversión de tiempo y esfuerzo se ve amortizada rápidamente en el medio plazo. De esta manera, aprenderemos a ejecutar más trabajo en menos tiempo.

 

Preguntas al propietario: PARTE 1

Preguntas al propietario

Muchas veces cuando visitamos un inmueble o cuando le llamamos al propietario (o al agente inmobiliario) para preguntar por un piso, no solemos saber qué preguntar.

Nos fijamos en los colores de las paredes, en la distribución de la casa, si hay que reformar alguna parte del inmueble y en poco más…

Pero mirando a largo plazo y sabiendo que seguramente vas a vivir ahí algunos años, hay que averiguar, hay que contrastar información, hay que visualizar otros temas que pasan desapercibidas en la visita a un inmueble.

Para ello, hemos preparado una lista de preguntas básicas que le puedes formular al propietario que quiera vender su inmueble o al agente inmobiliario que gestiona el piso. De esta forma, vas a tener una visión general más detallada y más homogénea del bien raíz que estás analizando.

De la misma manera, al pronunciar tantas preguntas, le harás pensar al agente inmobiliario o al propietario, que estás mínimamente versado en el tema inmobiliario y que no te engañarán fácilmente.

Hemos separado la lista en dos partes de 20 preguntas. En el post de hoy, os enseñaré las primeras 20 preguntas, y la semana que viene las otras 20.

A continuación, enumeraremos las cuestiones:

  • ¿Cuál es la dirección exacta (o la calle por lo menos) del bien raíz que se quiere vender?
  • ¿Está cerca de una carretera o autovía transitada? (influye en la contaminación y el ruido, pero también en la movilidad más accesible)
  • Si tiene servicios públicos cerca (colegios, guarderías, hospitales…)
  • Si tiene buenas vistas (vistas al monte o al mar, por ejemplo)
  • ¿Qué orientación tiene el apartamento? (según la orientación, tendrá más o menos sol durante el día)
  • ¿El inmueble cuántos metros cuadrados de construcción tiene y cuántos útiles? Lo que dicen las escrituras reales.
  • Si tiene ventanas grandes o pequeñas (esto influye en la entrada de luz natural)
  • En qué planta se encuentra el bien raíz.
  • Si el inmueble es exterior o interior. Es decir, si las ventanas dan a la calle, o por ejemplo, a un patio interior donde tienen menos luz y menos movimiento de aire.
  • ¿Cuántas habitaciones tiene?
  • ¿Cuántos baños tiene?
  • Si el piso consta de ascensor a cota cero. Si se puede llegar desde fuera al piso sin que haya que subir ningún escalón.
  • Si la fachada del edificio y el tejado están en buenas condiciones o si se han renovado recientemente.
  • Si el tejado del edificio es el tradicional “dos aguas”, “cuatro aguas” o es plano. En zonas donde llueve mucho, los tejados planos pueden atraer problemas de humedad y filtraciones.
  • Si el edificio es de estructura de madera o de hormigón.
  • ¿Cuántas plantas tiene el edificio o la construcción?
  • ¿Cuántos años tiene el edificio? Si el inmueble tiene más de 50 años, tendrá que pasar la inspección ITE en España, para confirmar que la estructura no contiene daños.
  • Calificación energética del inmueble.
  • Si tiene trastero o almacén.
  • Si consta de garaje cerrado, parking o zona de aparcamiento incluido en el precio. Y si eso está inscrito en el registro y en las escrituras.

Aquí tenéis las primeras 20 preguntas que se les puede formular a los agentes inmobiliarios y propietarios particulares. Y la semana que viene, otras 20 cuestiones en la parte segunda de este post (preguntas más complejas).

 

La influencia de los bancos centrales y los tipos de interés, en los precios de los inmuebles

Bancos centrales tipos de interés

¿Qué son los tipos de interés? Es el precio del dinero, es el precio que pagamos cuando contratamos un crédito o préstamo. O es el precio que nos deberían remunerar (pagar en intereses) cuando prestamos nuestro dinero, por ejemplo al banco en forma de depósito o en una cuenta de ahorro.

Los tipos de interés influyen en todos los productos que se comercializan en las entidades financieras, el más importante es la hipoteca cuyo indicador es el Euribor en la Eurozona. Los tipos de interés se representan en porcentajes y los determina el banco central de cada zona (el BCE, la FED…).

¿Qué es un banco central? Es una entidad que actúa como un banco de los bancos. Tal y como la gente utiliza un banco para depositar su dinero, los bancos utilizan el banco central de su zona para depositar parte del dinero que manejan. Los bancos centrales también otorgan préstamos a sus bancos y los bancos nos prestan el dinero a nosotros.

Tal y como lo hemos mencionado con antelación, los bancos centrales determinan los tipos de interés del momento. Es decir, si los bancos centrales suben los tipos, suben automáticamente los intereses de las hipotecas, de los préstamos personales, del préstamo de la compra del coche… y también suben los intereses que nos pagan en los depósitos y cuentas de ahorro.

Cuando los bancos centrales bajan los tipos de interés:

  • El dinero vale menos, baja de valor.
  • Las empresas incrementan sus beneficios por las bajadas de los costes de financiación y ello hace que las acciones y la bolsa suban.
  • Como las hipotecas son más baratas, la gente se lanza más a comprar pisos y el valor de los pisos aumenta.
  • Al no tener productos financieros rentables con poco riesgo (por ejemplo, depósitos o cuentas de ahorro), la muchedumbre ve un inmueble como una buena inversión ya que las rentabilidades por alquiler serán mayores que los productos financieros seguros.
  • La divisa del país se debilita.
  • Se empiezan a pedir muchos préstamos.
  • Cuando se produzcan recesiones, para estimular la economía y para que la gente no ahorre y siga gastando, se bajan los tipos.
  • Cuando nos encontramos con baja inflación, bajan las tasas de interés para estimular la economía.

Cuando los bancos centrales suben los tipos de interés:

  • El dinero huye de la bolsa pues el encarecimiento de la financiación en las empresas, reducirá los beneficios. Y esto hará bajar los dividendos y las cotizaciones de las acciones.
  • El valor de los inmuebles baja, pues al tener una hipoteca con tipos de interés más alto, la gente es más reacia a comprar inmuebles.
  • Al mismo tiempo, al tener productos financieros seguros más rentables como los depósitos o cuentas de ahorro, la inversión inmobiliaria pierde interés.
  • La divisa del país se hace fuerte.
  • Si la inflación sube mucho, suben los tipos de interés para enfriar la economía y para que la ciudadanía no consuma tanto. Las subidas fuertes de inflación no son buenas.

Si los tipos de interés están bajos y la gente pide más préstamos, hay mucho dinero flotando, mucha liquidez y eso puede producir la inflación.

LA FRASE DEL DÍA: Will Rogers.

 “La forma más rápida de doblar tu dinero es plegar los billetes y metértelos de nuevo en el bolsillo”

Rogers plantea de forma crítica el riesgo que implican inversiones que prometen grandes rentabilidades. Mucha gente se ha visto engañada por entidades que prometían grandes beneficios por sus inversiones, pero que han sido estafas piramidales, perdiendo sus ahorros.

La forma más segura de generar riqueza es por medio del ahorro e inversión en educación financiera.

¡Sal de la carrera de la rata!

La carrera de la rata Kiyosaki

Existen muchísimas familias en todo el mundo que se encuentran atrapadas en la situación financiera de la que no pueden lograr salir. A pesar de que tengan unos ingresos fijos y un sueldo, tienen dificultades para llegar al fin de mes.

A esta situación bastante habitual se le denomina estar dentro de la carrera de la rata. Este concepto proviene de los hámsteres. Corren y juegan en sus ruedas giratorias y cuanto más corren más obligados estarán a tener que estar corriendo. Este ejemplo de la carrera de la rata lo popularizó Robert Kiyosaki.

carrera de la rata Kiyosaki
¿Estás dentro de la carrera de la rata?

La carrera de la rata consiste en:

En el sistema educativo ya desde la infancia nos están educando para que busques un trabajo. No se explica cómo utilizar el dinero ni cómo funciona el sistema financiero.

Es una trampa en la que entran las personas desde que empiezan su carrera profesional. Salimos del colegio o la universidad y empezamos a trabajar para una empresa o una entidad. Por nuestra ocupación, nos pagan un sueldo que suele ser constante. La gente está programada para trabajar para alguien y si encuentras un empleo parecido al funcionariado, mejor.

A medida que nos ingresan el cheque mensual, tenemos más dinero y la gente empieza a pensar en comprar una vivienda que le asegure cierta estabilidad, un coche nuevo, electrodomésticos…

La mayoría de la muchedumbre con un pago inicial de 20% , se endeuda durante muchos años para adquirir una vivienda. También se utilizan muchos préstamos personales para viajar, para tener una boda bonita o para tener caprichos repentinos. Eso es lo que hace todo el mundo como símbolo de libertad, o para ser aceptados socialmente (la gente que compra su coche y su casa está más alabada socialmente, ¡de hecho se festejan las compras de los inmuebles!).

Entonces, empezamos una carrera de endeudamiento y terminamos ganando dinero para pagar las deudas. Sientes que no llegas a ningún sitio.

Después de pagar las deudas obviamente estamos nuevamente sin dinero. Y como no tenemos dinero, tenemos que seguir trabajando para llegar a completar el ciclo de la rata.

La gente que se encuentra sumergida en la carrera de la rata piensa que la solución del problema es tener un sueldo mayor, pero están equivocados. Pues con mayor ingreso, te endeudarás más para comprar una casa más grande o un coche más grande.

 

La sociedad nos sumergió en un camino establecido que supuestamente nos va a llevar a la felicidad, pero la verdad es que nos estanca en el conformismo.

“Tú solo vete a la escuela, saca buenas calificaciones y consigue un buen trabajo. Aguanta a tu jefe, agacha la cabeza y haz méritos para tu ascenso”. ¿No te suenan estas frases?

Lo peor de todo es que tienes la sensación de ser libre y ni siquiera te vas a plantear que estás en la carrera de la rata.

 

¡Es la hora de salir de la carrera de la rata! ¿Cómo salir de la carrera de la rata? Creando activos que te generen ingresos pasivos. Ingresos que te vienen al bolsillo sin tener que estar trabajando activamente (ingreso por alquileres, dividendos, negocios propios, ingresos por blogs…).

Solemos estar tan inmersos en nuestra cotidianidad que somos nosotros mismos quienes nos lanzamos a la carrera de la rata y creemos equivocadamente que la vida gira aleatoriamente y que la gente que tiene éxito suele ser por suerte o porque roba. Pero debes saber que solo eres tú quien organiza tu vida.

Hipotecas, ¿qué son? ¿y qué tipos existen?

Hoy vamos a desarrollar la materia de hipotecas, ¿qué son? ¿y qué tipos existen?

La hipoteca es un derecho real de garantía que se constituye para asegurar el pago de un préstamo. Es una de las herramientas más utilizadas para adquirir un inmueble y sirve para apalancarse, normalmente mediante bancos.

Sobre lo que es el apalancamiento y sus ventajas, hablaremos en algún episodio posterior, pues es una forma muy común entre los ricos e inversionistas de obtener un flujo de caja (cash-flow), por ejemplo en el mundo inmobiliario.

Volviendo al hilo de las hipotecas, existen tres tipos de préstamos según sus tipos de interés: hipotecas de tipo de interés variable, hipotecas de tipo de interés fijo e hipotecas mixtas.

  • Las hipotecas de tipo de interés variable: en estos préstamos pagaremos como intereses, el valor del Euríbor (suponiendo que estamos en la eurozona) + un diferencial constante que se negocia con el banco.

Es decir, los intereses se revisarán cada semestre/año fijando como intereses a pagar, el Euríbor del momento de la revisión + un diferencial. De esta manera, durante toda la vida de la hipoteca. Por consiguiente, las cuotas serán variables…

 

  • Las hipotecas de tipo de interés fijo: Se les aplica un tipo de interés fijo o constante en toda la vida del préstamo, por lo tanto, el parámetro Euríbor no influye. Es un valor constante que se negocia con el banco, pero suele ser mayor que el diferencial de las hipotecas variables.

La cuota no variará con el tiempo y de este modo nos olvidaremos de los cambios que pueden ocasionar las subidas del Euríbor y subidas de inflación…

 

  • Hipotecas mixtas: Combinan los dos tipos de préstamos anteriores, por ejemplo teniendo los tipos de interés fijo en los primeros años y variable en los siguientes.

Por ser una mezcla de las dos anteriores, no significa que se cojan las ventajas de las dos hipotecas comentadas. Si el préstamo se adquiere en un momento inadecuado puede envolver las desventajas de las dos hipotecas predichas, tal y como os explicaré en la próxima entrega.

 

LA FRASE DEL DÍA: ROBERT G. ALLEN

¿CUÁNTOS MILLONARIOS CONOCES QUE SE HAYAN HECHO RICOS INVIRTIENDO EN CUENTAS DE AHORRO?

La mayoría de las personas invierten sus ahorros en los depósitos o cuentas de ahorro, perdiendo el potencial de ganancia que pudieran tener diversificando en activos financieros, activos inmobiliarios o negocios propios que generan ingresos pasivos.

Invirtiendo en estos productos donde la mayoría de las personas dejan el dinero a los bancos, lo único que consiguen es perder el poder adquisitivo y prestarle el dinero al banco casi de forma gratuita para que ellos saquen mayores rendimientos…

¿Cómo saber si una vivienda es cara o es barata?

Ciudad

El cálculo del valor real de un inmueble se debe realizarlo con los criterios estrictamente económicos, dejando a un lado el gusto o las apetencias personales. No pienses que “esta vivienda es la casa de mis sueños”, “me he quedado enamorado de este apartamento”, “no hay mejor opción y está muy barata”… la compra hay que realizarla de modo más racional y menos emocional.

Vivimos en un mundo donde hay una saturación de información impresionante, nos bombardean con mucha información todos los días y se pueden escuchar frases como las siguientes: “los pisos están subiendo y hay que comprar ahora que están baratos”, “la vivienda no bajará más”, “los tipos de interés están muy bajos y se pueden obtener buenas hipotecas”, “vivir de alquiler es echar el dinero”… pero realmente ¿sabemos lo que es barato o caro? ¿tenemos criterios para evaluar si un inmueble es barato? ¿es barato o caro comparando con qué? ¡Descríbeme lo que es barato!

casas adosadas
Casas adosadas con paneles solares

Para evaluar si el precio de un inmueble es caro o barato necesitamos los siguientes datos:

1.- El dinero que sacaría si alquilara mi inmueble (ganancias brutas al año)

2.- Los gastos de mantenimiento (derramas, el impuesto IBI, los gastos de comunidad, seguros de vida, seguro del hogar…)

3.- Los impuestos / gastos de la compraventa (ITP o IVA, Registro, Notaría, constitución de la hipoteca si lo necesitara, la comisión inmobiliaria…).

ITP = Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales

IVA = Impuesto sobre el valor añadido

4.- El valor del piso de la compraventa.

 

Y la fórmula que vamos a aplicar es la siguiente:

 

A continuación, vamos a realizar un ejemplo:

  • Un piso que vale 200000 euros (de segunda mano); que se alquila por 700 euros al mes.
  • IBI = 280 euros/año
  • Seguro de vida = 250 euros/año
  • Seguro del hogar = 260 euros/año
  • Gastos de Comunidad = 35 euros/mes
  • ITP (entre 4% y 10% del valor piso compraventa)
  • Gastos de la compraventa (2-3% valor piso compraventa)

 

El valor 30 significa que la inversión necesita, 30 años de ganancias en alquiler para poder pagar/amortizar el piso.

  • El valor 19 es la media histórica del mercado inmobiliario español
  • El valor 33 se obtuvo en la época de la burbuja inmobiliaria en el año 2007 (los alquileres eran bajos comparando con lo que valían los pisos)
  • Si el valor es menor de 15, se empieza a catalogar como una buena inversión
  • Si el valor es menor de 10 es muy buena compra.

 

De la misma manera, se puede hacer el cálculo contrario. Suponiendo un factor de 15 y un piso con las características del ejemplo anterior, ¿cuánto debería costar el inmueble?

X = 102000 euros

 

Está formula se puede utilizar con todo tipo de inmuebles; oficinas, garajes, apartamentos, terrenos…

Comentar del mismo modo, la importancia de meter los intereses de la hipoteca en caso de pedir un préstamo, en los gastos de la inversión.

Eso es todo amigos, amigas, coged un papel y lápiz y empezad a hacer cálculos para ver si los inmuebles que estáis mirando son ¡caros o baratos!

La situación del sector inmobiliario español – Primer trimestre del año 2017

vivienda de colores

En el artículo de hoy vamos a charlar sobre la evolución de los precios de la vivienda desde el primer trimestre del año 2016 hasta el primer trimestre del año 2017. Interanualmente la vivienda sube un 2.7% impulsada por las islas Canarias, las Baleares y las capitales…

Tampoco os quiero aburrir con números y porcentajes, solo me gustaría plasmar en una foto la situación actual del mercado inmobiliario español y propinaros algunos datos significativos. Me gustaría que el video sea ameno…

Para empezar, podemos comentar que han pasado 10 años desde el estallido de la burbuja.

Edificios altos
Edificios residenciales

El mayor incremento se ha observado en las islas Baleares y Canarias con un crecimiento de 7% desde marzo del año pasado y en las capitales y grandes ciudades un 5.5%. Además, se ha notado una escalada del 2% en la Costa Mediterránea.

Pero no es oro todo lo que reluce… en las áreas metropolitanas y el resto de municipios han seguido menguando sus respectivos precios por metro cuadrado.

En definitiva, el sector ha empezado a dar señales de vida, pero los precios todavía siguen muy por debajo del pico del año 2007.

A pesar de que existen mejores perspectivas futuras, señalar que tenemos dos diferentes velocidades de crecimiento de los precios en España. Imaginaros que dibujamos una línea diagonal desde Galicia hasta Murcia, pues en las comunidades que se encuentran debajo de la línea los precios siguen disminuyendo con la excepción de Madrid. Así mismo, en las demás comunidades los precios se han estabilizado o empiezan a subir.

Si miramos los números con lupa podemos apreciar lo siguiente. Las comunidades más caras siguen siendo Euskadi, Madrid, luego Baleares y Cataluña. En Euskadi por el metro cuadrado se pagan 2478 euros actualmente, en Madrid 2332 euros, 2060 euros en las islas Baleares y en Cataluña no llega a los 2000. Dicho lo anterior, las comunidades más baratas son Castilla la Mancha con 866 euros por metro cuadrado, Extremadura con 932 euros por metro cuadrado y Murcia donde el metro cuadrado está valorado en 1005 euros.

Comentar que estos datos están recogidos desde diferentes periódicos y portales inmobiliarios. Son orientativos.

En cuanto al mercado hipotecario, se ha observado un cambio radical en muy poco tiempo. La firma de hipotecas está en máximos de los últimos 5 años y cada vez se firman más hipotecas a tipo de interés fijo. La  concesión de hipotecas sigue subiendo pero si hacemos un análisis más pormenorizado nos damos cuenta de que el crédito se está concediendo de una forma controlada respecto al año 2007. El 36.8% de los créditos se han registrado a tipo fijo (estamos en cifras records).

LA FRASE DEL DÍA:  BENJAMIN FRANKLIN

UNA INVERSIÓN EN CONOCIMIENTOS PAGA LOS MEJORES INTERESES.